教你成为一名优秀的房地产工程师心得体会

在我做房地产行业现场管理的近10年中,我经历了从月薪3000到年薪20万+的改变,收入的增加不单单只是你做了多少工程的数量改变,更多的是老总对你专业知识、工作态度、管理能力的认可。

我身边常有一些做得比我久的人,他们工程数量经历很多,但是平常他们拿不出实质性的能为老板创造效益的内容,所以他们的工资可想而知。

话不多少,分享一块能让你老板对你刮目相看,年底唰唰唰为你涨工资的实质性内容——电梯前室管控,不返工增加成本,为装修美观打好基础。


电梯前室防火门(通向楼梯间防火门、井道防火门)

01通向楼梯间的防火门

防火门净宽(见光尺寸)是消防验收最常检查的一个内容,这关乎到逃生宽度是否够。

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前室通往楼梯间的防火门一般作为安全出口,规范中要求净宽不小于0.9米,很多设计院在设计过程中,常只满足了审图要求,忽略了防火门还有门框、安装间隙。

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上图中粉刷完成1米的门洞口,一般门框侧向厚度是≥5cm,去除1cm的安装空隙,门安装后净宽仅89cm,更甚者洞口缝7,门安装后净宽仅86cm,满足不了90cm净宽要求,在消防严格的地方是通过不了的,凿墙?换门?这得多少万的成本?扣你好几年工资都抵不了。

所以我的建议就是直接将此门洞尺寸变成1100,粉刷缝7,粉刷完成洞口1070,防火门安装后净尺寸最大可以到960,如果门框厚度6cm,可以940。

02水电井防火门

水电井防火门净宽没有特别要求,但是要注意为了前室美观,基本上防火门都是带有门套外框的,如果水电井两侧没有门垛,门套外框是无法装的。

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这种情况就必须要做一个垛出来了,垛5cm即可。尽可能选择门洞宽度不变,移动门,或其他方案,在其他方案都不可行的情况下,才选择缩小门。

电梯门洞高度

一般设计院在建模时,都会考虑到此问题,但有一些特殊情况,电梯门洞设在楼梯休息平台下的情况,一旦有这种情况,如果不及时发现,休息平台梁没有做上翻,电梯洞口会达不到要求。

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这种情况在地下室极易出现,在主体施工的时候就要发现,如果电梯洞口要求较高,有条件可直接将休息平台整体上抬,平台梁做成上翻梁,为后期电梯洞口及洞口上线条装饰留下余地。

严格按电梯厂家设备图纸施工

电梯厂家对电梯井道结构、预留洞口等在土建图上会有深化设计,一定要在主体结构施工前提前将图纸拿到,并办理好纸质手续签发给土建施工单位,如果遗漏还可以是施工单位自行去承担。比如每层电梯门洞边的呼号面板预留洞,如果是在混凝土结构上忘记预留,那后期开洞费用会高达上万。

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消防箱安装涉及的问题(箱子位置、管道位置)

01消防箱位置

现在房产项目对前室消防箱的处理要求越来越高,很多项目都是将消防箱做成暗包进墙内,但是包得越多,成本越大,前室空间就越小,还可能与边上的东西打架。所以建议有条件的消防箱全内嵌,对前室影响较小。但是要考虑内嵌后箱子背后的墙体是否可以在砌体施工的时候完成,否则主体结构验收的时候是有问题的,一般箱子后面的墙体都是起到阻燃作用的,没有封堵代表结构是还没有完成的。也可以选择在主体结构验收前将消防箱安装完成,封堵完成,但是封堵必须到位,绝不能像塞缝一样,毕竟才几公分,选择何种材料去封堵,是否仍由不专业的消防单位做泥工活去封堵,都是要考虑好的。

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除了进深,左右位置也很关键,有些设计的时候为考虑箱子与防火门之间的距离,因为防火门是要有门垛来做门套的,而且只留出门套的距离也是不够的,影响美观。

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02消防管位置

消防管一般都是用100的管,如果管子装好后能与消防箱包在一起包平,或者消防管走边上水井,在美观上可达到更好的效果,否则消防管单独做一个管笼,突出一个转角阳角,大大影响美观。

除了进出位置,还有左右位置,消防管位置影响着消防箱的位置,所以消防管尽可能不要突出来。

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立管突出消防箱,影响消防箱外装饰层离墙距离

送风口何种安装位置

《建筑防烟排烟系统技术标准(GB51251-2017)中有这么一条规范:“2 当独立前室、共用前室及合用前室的机械加压送风口设置在前室的顶部或正对前室入口的墙面时,楼梯间可采用自然通风系统;当机械加压送风口未设置在前室的顶部或正对前室入口的墙面时,楼梯间应采用机械加压送风系统。”

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也就是说,如果楼梯间要把送风井的面积省掉,那前室的送风系统要么装在顶部,要么正对进户门(一般),但是有些设计会将送风井与电梯井道放在一条线上,而不是楼梯间一条线上,这样就导致了无法正对前室入口,这样就要做顶送风。

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侧面送风的情况

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顶部送风的情况

在项目建模的时候,尽可能选择侧面送风,顶部送风的缺点就是前室吊顶高度极大受影响。

像250高的风管,贴板底装,装好后会下来350左右,如果层高2.9,那么前室铺贴完成,吊顶完成前室净高最多仅能到2.3的高度,前室这个高度十分压抑!

风管是按有效截面积的,高度可以改到200,宽度增加贴墙边,但这时就要考虑风管贴着的墙边是否有线管进户,有线管就要移位置,而且这种办法也仅能增加5cm高度。

所以顶部送风真的建议慎重考虑采用。

前室面积

消防规范中有明确的规定,“前室的使用面积不应小于 6.0m²,前室的短边不应小于 2.4m”

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现在很多项目为了节省公摊面积,前室粉刷完成后基本上就仅多0.1-0.3平方。所以主体施工时一定要要求施工单位做好尺寸控制,如果前室的结构墙体宽度能缩1-2cm(结构设计要求满足前提下)是最好的了,粉刷完成后还可以多更多的面积,为后期前室墙面贴砖留出余地。不论是主体结构还是粉刷,一定要为后续工序考虑好尺寸余留,前室装修好后净面积≥6㎡是强制条款。

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其实最好的解决办法还是在主体施工时变更,将电梯洞口处的墙体与梁都变成150宽度,这样可以多出约0.12㎡。


上面的这些注意点你学到了吗

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